اخبارية طريف – واس
أوضح وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف أن أنظمة التنفيذ والتمويل والرهن العقاري التي وافق عليها مجلس الوزراء اليوم منظومة متكاملة تبدأ بتنظيم المواضيع الخاصة بالرهن والتأجير التمويلي، مضيفاً أن مؤسسة النقد عملت على كثير من اللوائح التنفيذية وسوف تصدر قريباً والتنفيذ يكون بعد 90 يوماً من القرار وقال إن من أهم الأنظمة التي وافق عليها مجلس الوزراء بهذا الخصوص نظام التنفيذ، وهذا ليس مهماً لأنظمة الرهن العقاري فحسب ولكنه مهم بشكل عام، بعد هذه الموافقة ستتم الاستفادة من القدرات الموجودة حالياً لدى المؤسسات المالية، وكذلك تنشأ شركات خاصة بالتمويل العقاري لتمويل المواطنين، وبأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف وهذه نقطة مهمة جداً.

وأكد وزير المالية إبراهيم العساف أن أنظمة التمويل العقاري ستحد من تكلفة التمويل العقاري وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها هذه الأنظمة للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية.
وأشار العساف في تصريح بثته وكالة الأنباء السعودية أن صندوق التنمية العقارية سيقوم بدور الداعم الحكومي للنظام، وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم، على أن تضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق.
وبين أن وزارة المالية ستعد السياسات العامة للتمويل بالاتفاق مع وزارة الإسكان، على ترفع إلى مجلس الوزراء لإقرارها، ثم يلي ذلك وضع الخطط التنفيذية اللازمة، التي ستوضع بالاتفاق بين وزارتي المالية والإسكان. وأشار إلى أن مؤسسة النقد العربي السعودي ستكون مهمتها تنظيم قطاع التمويل الذي يشمل السماح للبنوك والترخيص للشركات بمزاولة التمويل بما في ذلك الترخيص لشركات مساهمة توافق المؤسسة على المرشحين لمجلس إداراتها وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكيتها، لافتا إلى أنه يجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها. كما تتولى المؤسسة إصدار التراخيص الخاصة بشركات التأمين لتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين.
وبين أن مؤسسة النقد ستصدر المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري، ومراجعة نماذج وعقود التمويل، كما تتولى نشر البيانات المتعلقة بالتمويل العقاري، ورعاية تطورات تقنيات التمويل بما في ذلك تيسير التدفقات بين السوقين الأولية والثانوية.
وأكد العساف أن صندوق التنمية العقارية سيقوم بدور الداعم الحكومي للنظام وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق، وتتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل بما في ذلك المنازعات الناشئة عن التعامل بالأوراق المالية الخاصة بالتمويل.
وأشار إلى أن تتولى مؤسسة النقد إعداد اللائحة التنفيذية للنظام خلال 90 يوماً من تاريخ نشره، وتصدر بقرار من وزير المالية.
وحول النظام الثاني “نظام مراقبة شركات التمويل”، قال العساف تتولى مؤسسة النقد مراجعة ما يلزم لإصدار التراخيص للمتقدمين لطلب ترخيص مزاولة النشاط، وتشتمل المراجعة الهيكلة الإدارية ونظم التشغيل والخطط الاستثمارية للمتقدمين، وتحديد رأس المال للشركة المتقدمة، بما فيها الحصة الأجنبية – في حال وجودها، والمتطلبات النظامية والمهنية.
وذلك تمهيداً لاستكمال وثائق تأسيس الشركة من قبل وزارة التجارة والصناعة، ويتطلب من الشركة مزاولة النشاط خلال سنة من تاريخ الترخيص لها، وأن تطرح نسبة من أسهمها للاكتتاب العام بعد تحقيقها للأرباح، وترخص المؤسسة لشركة التمويل ممارسة نشاط مقابل ضمان أو أكثر من أنشطة التمويل، ويجوز لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل تمليكها للغير.
وأضاف أن مؤسسة النقد ستشرف على أعمال شركات التمويل وتمارس صلاحياتها بموجب أحكام النظام. وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا النظام.
وعن النظام الثالث “نظام الإيجار التمويلي”، شرح وزير المالية “يقوم المؤجر بموجبه بإيجار أصول أو منافع بصفته مالكاً لها أو لمنفعتها، ويحرر عقد بين المؤجر والمستأجر يلتزم من خلاله المستأجر باستخدام الأصل في الأغراض المتفق عليها ويكون مسؤولاً عن الصيانة التشغيلية، أما الصيانة الأساسية فإنها مسؤولية المؤجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجوز انتقال ملكيتها للمستأجر وفقاً لأحكام العقد دون إخلال بأحكام تملك العقار لغير السعوديين، ويجوز إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة، وفقاً للوائح التي تصدرها هيئة السوق المالية”.
وبين مؤسسة النقد ستتولى إصدار الترخيص لشركة مساهمة أو أكثر يكون غرضها تسجيل وإعداد السجلات الخاصة بالعقود والإفصاح لجهات التمويل المرخصة عن سجلات العقود بموافقة محررة من المؤجر. وتنحصر المشاركة في ملكية شركة التسجيل في الشركات المرخصة لمزاولة التمويل. وتتولى المؤسسة تنظيم كيفية زيادة رأس المال، وذلك بدخول الشركات المرخصة الجديدة في هذه الشركة. وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات وإيقاع العقوبات الناشئة من تطبيق النظام.
وحول النظام الرابع، وهو “نظام الرهن العقاري المسجل” قال الوزير العساف “وهو عقد يكسب به المرتهن حقاً عينياً على عقار معين وبمقتضاه يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار وذلك وفقاً لأحكام التسجيل العيني للعقار إذا كان العقار مسجلاً في سجلات السجل العيني، أو بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل إذا لم يكن مطبقاً عليه نظام التسجيل العيني”.
وشدد على أن يكون للراهن الحق في التصرف في عقاره المرهون إذا كان مسجلاً في نظام التسجيل العيني للعقار. أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. كما يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن لغيره. ولا يصح أن يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن أو أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين، ويقتصر أثر الرهن على الدين المحقق في وثيقة الرهن.
وأضاف باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.
أما في ما يخص النظام الأخير “نظام قضاء التنفيذ”، فأشار وزير المالية إلى أن يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسية، وتتولى تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من اللجان ذات الاختصاص شبه القضائي. ولقاضي التنفيذ الفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها ويختص بإصدار القرارات والأوامر الخاصة بالتنفيذ بما في ذلك الحجز التنفيذي على الرهن.
وبين تتم عملية بيع المال المحجوز عن طريق مزاد لا يدخله إلا من تأهل للمشاركة فيه ويتأهل المشاركون بموجب ترتيبات بين وزارة العدل ومؤسسة النقد لإثبات ملاءة المشاركين في المزاد. وينادي الوكيل في المزاد بالقيمة المقدرة ولا يجوز البيع بأقل من القيمة المقدرة، فإن لم يتقدم مشتر حدد موعد آخر للمزاد خلال يومين وتباع الأموال المحجوزة بما يقف عليه المزاد، وذلك بقرار من قاضي التنفيذ. وتحول الأرصدة النقدية الدائنة المستحقة للمدين إلى حساب المحكمة بمقدار ما يفي بالدين.
وولفت الوزير إلى أنه ستنشأ في وزارة العدل وكالة مختصة للتنفيذ تعنى بالشؤون الإدارية والمالية وتتولى إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ، أو أي عمل يوافق مجلس الوزراء على إسناده إلى القطاع الخاص.

اقتصاديون: الرهن العقاري يخفض أسعار الايجارات.. ويرفع الأراضي

وفي سياق متصل توقع عقاريون أن يسهم مشروع نظام الرهن العقاري الذي أقره مجلس الوزراء اليوم في خفض أسعار الإيجارات، ورفع الأراضي بشكل طفيف.
وأشار عضو مجلس الشورى الدكتور زين العابدين بري وو لـ (الجزيرة أونلاين) إلى العمل بنظام الرهن العقاري في السعودية في وقت سابق إلا إنه لم يكن منظما، وجاء قرار مجلس الوزراء اليوم ليقر ضوابط واضحة ومحددة، مضيفا أن النظام سيسهم بشكل مباشر في خفض الإيجارات وتسجيل ارتفاع طفيف في مواد البناء، وفيما يخص الأراضي ألمح إلى أن افقا لتأثير عليها سيكون محدودا في ظل عدم استقرار أسعار النفط.
وعن المخاوف من حدوث مشاكل اقتصادية كبرى كالتي حدثت في أمريكا، أكد بأن الوضع مختلف تماما “مشكلة أمريكا سببها إقبال شركات تمليك العقار بنظام التأجير بكثرة وبشكل غير منظم، فيما نظام الرهن العقاري منضم وواضح”.
من جانبه، توقع مطلق العصيمي أحد كبار ملاك العقار في المملكة انخفاض أسعار الإيجارات في المستقبل البعيد بعد إقرار نظام الرهن العقاري، وأضاف :” مستقبلا سيكون العرض أكثر من الطلب، وهو ما سيسهم في خفض الإيجارات”، أما فيما يتعلق بأسعار الأراضي ومواد البناء فتوقع أن تشهد ارتفاعا طفيفا، وأشار إلى أن الطلب سيكون كبيرا خلال الفترة المقبلة مما يرفع الأسعار.
وأوضح محمد الضبعان المحامي والاستشاري القانوني أن “نظام الرهن العقاري الذي أقره مجلس الوزارء بالمملكة اليوم يعد انفراجة حقيقية أمام كثير من الأسر السعودية التي تحلم بامتلاك منزل تحت سقف هذا النظام الذي ينظم بالدرجة الأولى العلاقة بين طالب القرض التمويلي العقاري والجهة المانحة للقرض.”
وأكد الضبعان أن النظام صدر ومعه أسباب نجاحه وقدرته على الحد من أزمة العقار في المملكة، “فالنظام يعد منظومة متكاملة ولا سيما أنه اشتمل على نظام التنفيذ الذي يضمن إلزامية النظام”. مؤكداً أنه ليس هناك ما يخالف الشريعة في النظام، أو يجعل من الصعب على قاضي التنفيذ التعامل مع قضايا الرهن العقاري في حال تأخر المقترضين عن السداد والدخول في نزاعات قضائية.”
وأبدى عبدالله الهويش، العضو المنتدب لشركة أملاك العقارية، ارتياحاً لصدور نظام الرهن العقاري الذي -من وجهة نظره- يخدم مصالح الطرفين (الراهن والمرتهن)، “ففي السابق كنا نواجه مشاكل جمة في حماية حقوقنا في حال تأخر بعض المقترضين عن السداد، في ظل غياب جهات ذات اختصاص مسؤولة عن ضمان حقوق جميع الأطراف” وأكد الهويش أن المواطن في المقابل سيجد الأثر المباشر لهذا النظام الجديد في “انخفاض عوائد القروض العقارية نظرا لانخفاض نسبة المخاطر على الشركات الممولة أو المملكة للعقار.”
ويتيح نظام الرهن العقاري إمكانية شراء العقار بتمويل قرضي من مؤسسات التمويل العقاري، على أن يتم سداد ذلك القرض من خلال قسط شهري يدفع لفترات طويلة حتى يتم تغطية مبلغ القرض والمرابحة التي ستدفع عليه، ووفقًا للنظام فإن العقار سيكون مرهونًا لحساب المرتهن (المقرض)، حتى يسدد الراهن (المقترض) كافة التزاماته، في حين يجب أن يغطي السعر السوقي للعقار المقصود في النظام قيمة القرض كاملة، بل ويزيد عنه لمراعاة أي مخاطر متعلقة بالهبوط في أسعاره، كما يجب أن يكون العقار موجودًا فعلاً بالواقع وليس على الورق والمخططات، وسيكون من الضروري وجود تقييم محايد ومتخصص من قبل مصادر معتمدة للوصول إلى القيمة العادلة للعقار، وسيشمل العقار المرهون بالتأكيد كافة الخدمات والإنشاءات المتعلقة به كالحديقة والملاحق وغيرها.
وكانت صحيفة (الجزيرة) قد توقعت في عددها الصادر اليوم اقرار هذا النظام، وأضافت أنه من الممكن أن يكون التمويل بنظام الرهن العقاري على شكل تمويل لزيادة البناء أو تمويل أعمال تشطيب العقار المرهون، ويكون من حق الراهن أن يستخدم العقار بشكل طبيعي، بحيث لا يلحق به أي أذى أو أضرار مادية، قد تضر بقيمته، وفي حالة نقص قيمة العقار أو تضرره فإن الراهن يلتزم بضمان إضافي يعوّض هذا النقص إذا كان له يد فيه، ومن حق الراهن الاستفادة من المنافع التي يمنحها إياه العقار مثل قيمة الإيجار وأي ارتفاعات بقيمة العقار تكون من نصيبه، ويمكن للراهن أن يسدد التزاماته للمرتهن قبل حلول أجل الوفاء بحسب الاتفاق بينهم، وينتهي أمر العقار المرهون بين أمرين: إما أن يكون بيد الراهن أو المرتهن، ففي حالة سداد الراهن لالتزاماته يكون من حقه امتلاك العقار، ولكن في حالة تعثره عن السداد تتدخل السلطات لإخلاء العقار والتصرف فيه لسداد الحقوق للمرتهن، وإذا تبقى شيء بعد ذلك فهو للراهن.
وكانت المملكة قد اتخذت عددًا من الإجراءات الإستراتيجية المتعلقة بقطاع الإسكان، حيث تم استحداث وزارة الإسكان، وتم أيضًا زيادة قيمة قرض صندوق التنمية العقاري من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، إلى جانب إنشاء عدد من الوحدات السكنية في عموم مناطق المملكة، وتوزيع أراضي المنح على المواطنين بما يساعد بشكل كبير في توفير البيئات السكنية المناسبة والحد من آثار أزمة المساكن لا سيما مع الارتفاع الكبير الذي يشهد قطاع العقار السعودي سواء في أسعار الأراضي وتكاليف البناء التي انعكست بدورها على أسعار الإيجارات.
يذكر أن حجم السوق العقارية بالمملكة تبلغ نحو 900 مليار ريال، بواقع خمسة ملايين وأربعمئة ألف وحدة سكنية. وحسب آخر الإحصاءات الرسمية المعتمدة فإن 70% من السعوديين يعيشون في بيوت مستأجرة، الرقم الذي تعم موجة تفاؤل واسعة بانحساره في ظل القانون الجديد.

أبرز ملامح نظام الرهن العقاري:
1 – تحقيق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار أو المنقول وذلك بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية .
2 – تضمّنه بياناً مفصلاً حول طبيعة الأصول محل الرهن وإجراءات عقد الرهن والشروط المطلوبة لانعقاده وحالات انقضائه .
3 – تحديد حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشمله الرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن أو مع الحقوق المتعلقة مع الغير قبل نشوء الرهن .
4 – تحقيق المرونة المنضبطة اللازمة للاستفادة القصوى من الأصول العقارية والمنقولة التي لملكيتها سجل منتظم في إيجاد السيولة النقدية.